勉強をしない娘の勉強に手を焼いている今日このごろ。心の癒やしは、子どもが勉強をしているそばで行う不動産投資の勉強です。本日、記念すべき一軒目を見学に行きました。

この物件を選んだのは、毎日前を通っているから。備忘録もかねて記述しておきます。

売り主さま 不動産屋さんが知る中でこの地域で最も成功した不動産オーナーの1人

このエリアの中古マンションを数個ゆっくり購入し、あるタイミングで全て売却、その後商業ビル運用へ移り現在では都内に複数の不動産を所有。現在は悠々自適に海辺で暮らす。

売り主さまにとってこの土地は?

生まれ育った自宅近くに家族が持っていた家を相続。事務所として使用。チラシには飲食店として15万円で賃貸し、10%での運用シミュレーションが記述されていましたが、こちらも売り主さまがよく知る土地のため、自分で記入して不動産屋さんに持ち込んだとのこと。

この土地の特徴

・入り口はクルマ一台分、後ろに狭い土地がついている

・未登記の事務所が建つため、融資が受けられず現金決済の必要がある

・サブリースの申し込みも何件かある

・20年前に一度リフォーム以後事務所として使われていたため、中は比較的きれい

・家として貸すと相場的に10万円前後、店舗として貸すことで15万円の家賃が設定できる

・最初現在の価格から300万円プラスで売りに出したが、融資が受けられないということで購入を決めた人が辞退した

・未登記の物件であるため、購入から貸しに出すまで半年ほどみておく必要がある

・飲食店に貸し出すと自前で店舗への改装をすることになるので、大家の負担が少ない

不動産屋さんからの提案

現金購入になるので、サブリース前提で購入ができるかを確認して購入するという手もある

今回の学び・サブリースとは?

サブリースとは?

サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のこと。不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%となる。

引用:サブリースとは

サブリースのリスク

サブリースで大損した人がハメられた手口

検討内容

・現金で購入しているわけではないので、購入したタイミングから返済が発生することがない

・サブリースに出す意味はあるだろうか

・サブリースで賃料を下げると利回りが悪くなると購入する旨味が薄い

・近くの不動産屋を何件かまわり、飲食店の賃料を実際に調査してみる

・持ち主の才覚で15万円以上で貸し出せる自信がもてるかどうかを検討

今回の結論 妄想したら行動しよう!

はじめて家を見て思ったのは、子どもに1人として同じ子どもがいないように、物件もいざ見に行くといろいろな特徴があるもの。

不動産の広告を見るのと実際に見るのは全く別のものでした。

外から見るとかなり古いと思う物件も、シャッターを開けて中を見るとなんとはなしにかわいらしく感じるところもありました。また、サブリース、未登記などといった用語も、自分が向き合うと全く違う言葉ではないか? というような新鮮な言葉にも聞こえます。

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